Як надійно та безпечно купувати нерухомість?
Проблема купівлі нерухомості - одна з тих, які існують завжди. Правильний вибір продавця чи забудовника, юридичні аспекти укладення договору, передбачливість на рахунок наслідків укладення договорів - некомпетентність особи в даних питаннях може стати тим,що зробить покупку нерухомості великим тягарем з купою негативних наслідків. Враховуючи велику кількість юридичних проблем, пов'язаних з купівлею нерухомості, Андріана Олійник, юрист Darwin Lawyer, поговорила з Тетяною Кордіякою - старшим юристом практики нерухомості АО "Бачинський та партнери" та Янків Богданом, юристом АБ "Кульчицький та партнери" та Партнером Law Advisers.
З якими ризиками, зазвичай, стикаються покупці при купівлі нерухомості?

Взагалі, як на первинному так і на вторинному ринку нерухомості існують свої ризики. Спочатку варто розповісти, в чому між ними різниця. Первинний ринок - той, де продають об'єкти нерухомості, будівництво яких ще ведеться. До вторинного ринку належить нерухомість, яка вже мала зареєстровані права власності.
Ризики на вторинному ринку:

  1. Заборгованості по комунальних послугах. Коли Ви купуєте нерухомість, обов'язково вимайте в продавця платіжки, що підтверджують відсутність заборгованості. Але, бувають випадки, коли заборгованості, по платежах, немає, а, насправді, вона є. Щоб уникнути таких випадків, перевіряйте показники, наявні в будівлі, з показниками у квитанції.

  2. Обтяження права власності. Майно може бути обтяжене спадщиною, також може бути встановлена заборона на відчуження такого майна (арешт, іпотека). Як перевірити чи майно успадковане? Варто звернутись до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Якщо ми побачимо, що майно успадковане - краще перевірити прописки, поговорити з власником про спадкоємців. Звісно, по можливості, варто утриматись від купівлі такої квартири. Але якщо це саме та квартира, яка Вам потрібна - пропишіть в договорі купівлі-продажу гарантію продавця на відсутність обтяжень та відповідальність за надання неправдивих відомостей.

  3. Прописка. Варто проконтролювати, щоб всі особи, що були зареєстровані в квартирі, виписались з неї. За необхідності, нотаріус може надати Вам інформацію про всіх осіб, зареєстрованих в квартирі.
Ризики на первинному ринку:

  1. Земля - основне, з чого треба починати перевірку. Варто перевірити цільове призначення земельної ділянки, подивитись, чи немає поруч охоронних зон. Також, слід звернути увагу на те, чи земельна ділянка знаходиться в оренді чи у власності. Якщо земельну ділянку орендують, найосновніше, на що слід звернути увагу, - предмет та строк оренди. На приватну власність може бути накладений арешт, відомості про це також варто перевірити. Не зайвим буде перевірити і межі земельної ділянки. Одним словом, візьміть у забудовника документи, що стосуються земельної ділянки, та уважно їх вичитайте.

  2. Дозвільні документи: містобудівні умови та обмеження. Варто перевірити у забудовника всі документи. Існує ще одна проблема - часто забудовники показують повідомлення про початок виконання підготовчих робіт і наголошують, що цей документ гарантує Вам купівлю квартири в майбутньому будинку. Запам'ятайте, це не дозвіл! В постанові КМУ про деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт від 13 квітня 2011 року є чітко визначений перелік ситуацій, коли право на початок виконання підготовчих або будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення, може бути скасовано. Дозвіл на виконання будівельних робіт можна перевірити на сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції України. Варто також звернути увагу на кількість поверхів, дозволених до забудови. Наприклад, якщо в дозволах є 5 поверхів, а забудовник будує 7 - не спішіть радіти, купуючи квартиру на 2 поверсі. Йому можуть взагалі відмовити в будівництві всього будинку.
Договір купівлі-продажу: на що слід звернути увагу?

Насамперед, нам варто перевірити особу-продавця. Якщо це власник - ознайомтесь з особистими документами, правовстановлювальним документом на квартиру та перевірте наявність запису в Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно та/або у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Якщо особа діє за довіреністю - перевірте довіреність та особисті документи.

Перш за все, у договорі, варто звернути увагу на предмет договору; це може бути як сама квартира, так і квартира з іншими об'єктами (меблі, парковочне місце, тощо). Перевірте, чи всі речі в квартирі, які Вам обіцяють, включені в перелік предмету договору. Також, варто звернути увагу на те, по якому курсу Ви будете платити; наприклад, в договорі може бути визначений комерційний курс певного банку, який буде відрізнятись від офіційного курсу НАБУ, що може створити певні додаткові фінансові витрати. Перевірте всі штрафи, які прописані в договорі. Не забудьте про умови розірвання договору. Важливо звертати увагу і на характеристики квартири; щоб все, що Вам обіцяють було чітко прописане в договорі. Добре, коли контрагентами по договорах є компанії з великими активами. В таких випадках Вам буде у кого вимагати відшкодування збитків. Часто забудовники затримують будівництво і не вказують відповідальність за затримку здачі будинку в експлуатацію, на це теж слід звернути увагу. Не забувайте про те, що Ви маєте право вносити зміни в договір!
Яким чином перевірити інформацію про забудовника?

Насамперед, шукаємо відгуки та "скандальні справи". Потім перевіряємо державні реєстри, дозволи на будівництво, реєстр мін'юсту, кадастрові реєстри, перевіряємо в ЄДРСР чи назва компанії фігурує в судових справах. Варто звернути увагу на те, що іноді компанії, після скандальних справ, повністю змінюють бренд. В такому випадку варто перевірити склад всіх засновників і переконатись в їх непричетності до "скандальних" компаній.
Короткий список порад для осіб, що хочуть придбати нерухомість:

Первинний ринок:


  • Перевірте ВСІ можливі дозвільні документи, як на земельну ділянку так і на саму забудову;

  • Перевіряйте забудовників;

  • При укладенні договору вичитуйте усі пункти та внесіть свої пропозиції.

  • Варто проконсультуватись з юристом перед купівлею нерухомості, або ж здійснювати купівлю в супроводі спеціаліста.

Вторинний ринок:

  • Дізнайтесь історію об'єкта нерухомого майна;

  • Здійсніть перевірку комунальної заборгованості;

  • Якщо Ви купуєте квартиру, в якої кілька співвласників - вимагайте документ, який підтверджує згоду всіх співвласників;

  • Зверніть увагу на експертну оцінку об'єкту нерухомості

  • Погодьте момент виїзду попереднього орендаря з квартири. Найкращим способом зробити це буде фіксація в договорі.
Сподіваємось, ця інформація допоможе Вам не натрапити на шахраїв та здійснити покупку нерухомості вдало! А щоб бути більш впевненим в юридичних аспектах купівлі нерухомості, зверніться до спеціаліста. Юрист допоможе Вам швидко та якісно знайти всі важливі дані та укласти договір купівлі-продажу на вигідних для Вас умовах!
Виникли питання? Задавайте їх будь-яким зручним для Вас способом:
Читайте також
Показати ще

© 2018 Darwin Lawyer
Розкажіть, про свою ситуацію
Передзвонимо протягом 15 хвилин
Немає часу заповнювати форму?
Зателефонуйте і розкажіть про завдання: +380 67 467 21 67
Made on
Tilda